2008年10月31日金曜日

経過   中間報告

マンション 朝日プラザアドバンス淡路


当マンションは竣工1996年 一度も修理等は行われず 

経過

屋上の鉄柵の錆から 問題が生じました。
 管理会社が調査  結果 錆で取り替えの方向、

   1、自転車置き場への施錠 ・・・ 総会の承認が必要


   2.ゴミ処理場の扉 ・・・ 総会の承認が必要    

   3.屋上の消化栓の給水パイプ交換 ・・・ 総会の承認が必要


  臨時総会を開く必要性があるとのこと、

大規模修理の計画をどうするか! 同時に行う方が安く仕上がるのでは!

 そのための調査を業者に依頼(2社)上村 → 管理会社に連絡

   テックビル会社、朝日リビングの2社

   理事長 業者を紹介 


 その時点で管理会社も大規模修理を行うことができることが分かった。



調査結果途中 

 外観に錆の筋が非常に多い ・・・ コンクリートの中の鉄骨からの錆

 外壁から雨水が内側に流れている。 ・・・ 
     写真別途 エントランスに雨の流れている。2カ所
     メールボックスの下、反対側にも雨漏れがある。
     室内は報告が無いが、壁側の部屋は
     このような状態だと思われる。

 業者の提案
  玄関戸はシールを貼り替える方式
  通路は滑り止めシールを貼る
  建物入り口は証明を明るく、セキュリティを完備した物に

   などが 報告・提案された。


 その時、大規模修理に関しては  建築事務所が管理たほうがよい。費用は工事費の1割以下という。

同級生からの電話

守口の同級生から電話がありました。

 今どうしている、 おまえは賢かったから・・・



 小学校の時おまえ、「かわいい魚屋さん」をやったやろう!

 「えー  そんなこと知っているの」私も忘れかけていた50年前の話です。

 どのような印象だったのでしょうか!


夏の同窓会については

 彼も名簿を渡せと言って 幹事に申し入れしていたようです。

 会の運営についても、私同様 不満を持っていました。



 「大坂でみんなに会うようにしてくれ」幹事になれと言うことでした。



 別な子に電話して 「いいのでは」

 春前かな 予定します。

2008年10月30日木曜日

総会 議案書(案)

来年度の総会の議案(安)
         朝日プラザアドバンス淡路

1.大規模修理の実施
   計画案・予算書・指定業者

2.管理費、修繕積み立て費、委託手数料の見直し

3.管理費入金方法の変更

4.その他


 前回の理事会で 修理の注文をした 壁の落書きは
10/22現在  行なっておりません。

2008年10月11日土曜日

緊急理事会 10/10

不審者の対策
朝日プラザアドバンス淡路

 1.当日 現場を見て回る。(写真は前回
  入り口に施錠を行う。箏で見積もりを取る。 
  居住者には、不審者がいたことと、防犯のために施錠の方向で考えている。
  の旨を伝える。
 
送信者 マンション淡路


 2.その他
 ゴミ置き場には 扉を設置の方向
送信者 マンション淡路

 3.玄関の照明
  暗くなったら点灯する方式を取る。  外側は より明るくする、
  
送信者 マンション淡路

 4.駐輪場の照明を明るくする。
送信者 マンション淡路

 5.壁の落書きは早急いに色を塗る。
送信者 マンション淡路

 7.外の外壁は 鉄さびが出ているので、早急に大改修の見積もりを出す。
   来年度の予算計上と、組合費について検討が必要。
送信者 マンション淡路

 8.前回の確認事項で 屋上の修理の見積もりがまだ出ていない。
 見積もりに 1ヶ月もかかるようでは、こまる、
  

 
  

 

2008年10月2日木曜日

朝日プラザアドバンス淡路管理組合 規約 19ページ

朝日プラザアドバンス淡路



管 理 規 約









朝日プラザアドバンス淡路管理組合


朝日プラザアドバンス淡路管理規約

「朝日プラザアドバンス淡路」の区分所有者は、その建物または敷地もしくは付属施設の管理または使用に関する区分所有者相互間の諸事項について、『建物の区分所有等に関する法律』(以下「区分所有法」という。)第30条の規定により、次のとおり規約(以下「本規約」という。)を定める。
第1章総則
(目的)
第1条 本規約は、「朝日プラザアドバンス淡路」の管理又は使用に関する事項等について定めることにより、区分所有者の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保することを目的とする。
(定義)
第2条 本規約において、次に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
(1) 区分所有権   建物の区分所有等に関する法律(以下「区分所有法」と
     いう。)第2条第1項の区分所有権をいう。
(2) 区分所有者   区分所有法第2条第2項の区分所有者をいう。
(3) 占有者     区分所有法第6条第3項の占有者をいう。
(4) 区分所有者等  区分所有者、占有者およびそれらの同居人をいう。
(5) 専有部分    区分所有法第2条第3項の専有部分をいう。
(6) 共用部分    区分所有法第2条第4項の共用部分をいう。
(7) 敷地      区分所有法第2条第5項の建物の敷地をいう。
(8) 共用部分等  共用部分及び附属施設をいう。
(9) 専用使用権  敷地及び共用部分等の一部について、特定の区分所有者
が排他的に使用できる権利をいう。
(10)専用使用部分 専用使用権の対象となっている敷地及び共用部分等の
部分をいう。
(規約及び総会の決議の遵守義務)                  
第3条 区分所有者は、円滑な共同生活を維持するため、本規約および第18条に定める細則等(以下「本規約等」という。)ならびに総会の決議を誠実に遵守しなければならない。
2. 区分所有者は、同居する者に対してこの規約及び総会の決議を遵守させなければならない。
(対象物件の範囲)
第4条 この規約の対象となる物件の範囲は、《別表第1》記載された敷地、建物及び附属施設
(以下「対象物件」という。)とする。
(規約及び総会の決議の効力)
第5条 本規約および総会の決議は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても、その効力を有する。
2. 占有者は、対象物件の使用方法につき、区分所有者が本規約及び総会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

(管理組合)
第6条 区分所有者は、第1条に定める目的を達成するため、区分所有者全員をもって朝日プラザアドバンス淡路管理組合(以下「管理組合」という。)を構成する。
2. 管理組合は、事務所を「朝日プラザアドバンス淡路」内に置く。
3. 管理組合の業務、組織等については、第6章に定めるところによる。

第2章専有部分等の範囲
(専有部分の範囲)
第7条 対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。
2. 前項の専有部分を他から区分する構造物および専有部分を構成する設備の帰属については、次のとおりとする。
(1) 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
(2) 玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
(3) 窓枠及び窓ガラス、網戸(内網戸除く)は、専有部分に含まれないもの 
    とする。    
(4) 給水設備、排水設備については、共用縦管と各専有部分の接合部から専
    有部側の部分を専有部分とする。ただし、水道メーターおよびバルブ類
   (専有部分内にあるものを除く。以下同じ)専有部分から除くものとする。
(5) 電気設備(電気メーターその他の電気事業者所有のものを除く)につい
    ては、各専有部分用電気メーターから専有部分側の設備を専有部分とす
    る。
3. 第2項に規定する専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。

(共用部分等の範囲)
第8条 対象物件のうち共用部分の範囲は、《別表第2》に掲げるとおりとする。


第3章敷地及び共用部分等の共有
(共有)
第9条 対象物件のうち敷地及び共用部分等は、区分所有者の共有とする。
(共有持分)
第10条 各区分所有者の共有持分は、その所有する専有部分の床面積の割合によるもの 
    2.専有部分の床面積の計算は、壁芯計算(界壁の中心線で囲まれた部分の面積を      
      計算する方法)による。
(分割請求及び単独処分の禁止)
第11条 区分所有者は、敷地または共用部分等の分割を請求することはできない。
    2.区分所有者は、専有部分と敷地および共用部分等の共用持分とを分離して、譲渡、貸
      与抵当権の設定等の処分をしてはならない。

第4章用法
(専有部分の用途)
第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
(敷地及び共用部分等の用法)
第13条 区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない。
(共用部分等の専用使用権)    
第14条 区分所有者は、共用部分等の専用使用部分(以下「専用使用部分」という。)について、専用使用権を有することを承認する。
2. 区分所有者から専有部分の貸与を受けた者は、その区分所有者が専用使用権を有している共用部分等を使用することができる。
3. 共用部分等の専用使用権を有する区分所有者者は、その使用する権利を、それらが付属する専有部分の区分所有権と分離して第三者に譲渡、貸与等の処分を行ってはならない。
(駐車場の使用)
第15条 管理組合は、立体駐車施設(以下「駐車施設」という。)について、特定の区分所有者等に駐車施設使用契約により使用させることができる。
2. 区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。
3. 前項にかかわらず、当該譲渡または貸与の相手が同居人であるときは、当該同居人は、当該駐車施設の使用権を承認し、使用することができる。
4. 区分所有者は、駐車施設を使用するにあたり、管理者から管理上必要な指示がある場合には、これに従わなければならない。
(敷地及び共用部分等の第三者の使用)
第16条 管理組合は、次に掲げる敷地及び共用部分等の一部を、それぞれ当該各号に掲げる者に使用させることができる。
(1) 管理室、機械室その他対象物件の管理の執行上必要な施設…管理業務を受託し、
    または請け負った者
(2) 電気室…関西電力株式会社
2. 前項に掲げるもののほか、管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等(駐車場及び専用使用部分を除く。)の一部について、第三者に使用させることができる。
(専有部分の修繕等)
第17条 区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付けもしくは取替え(以下「修繕等」という。)を行おうとするときは、あらかじめ、理事長(第38条に定める理事長をいう。以下同じ。)にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。
2. 前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付した申請書を理事長に提出しなければならない。
3. 理事長は、第1項の規定による申請について、承認しようとするとき、又は不承認としようとするときは、理事会(第51条に定める理事会をいう。以下同じ。)の決議を経なければならない。
    4.第1項の承認があったときは、区分所有者は、承認の範囲内において、専有部分の修繕
      等に係る共用部分の工事を行うことができる。
    5.理事長またはその指定を受けた者は、本条の施工に必要な範囲内において、修繕等の
      個所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場合において、区分所有者は、
      正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
(使用細則等)
第18条 対象物件の使用については、別に使用細則を定めるものとする。
(専有部分の貸与)
第19条 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならない。
2. 前項の場合において、区分所有者は、その貸与に係る契約にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の条項を定めるとともに、契約の相手方にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。
3. 区分所有者は、その第三者の行為について他の区分所有者から苦情があった場合、およびその第三者が本規約等の定めに違反して他の区分所有者等に損害を与えた場合には、それらの問題の解決に努めるものとする。
    
第5章管理
第1節 総 則
(区分所有者の責務)
第20条 区分所有者は、対象物件について、その価値及び機能の維持増進を図るため、常に適正な管理を行うよう努めなければならない。
(敷地及び共用部分等の管理)
第21条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
2. 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
3. 管理組合は、前項の管理に必要な費用を負担する。
(建物の設置または保存の瑕疵に関する推定)
第 22条 建物の設置または保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたとき、その瑕疵が専
      有部分に属するか共用部分に属するか明らかでないときは、その瑕疵は共用部分の設置
      または保存にあるものと推定する。
2. 前項により、その瑕疵が共用部分の設置または保存にあることとなった場合の損害賠償は、管理組合の負担とする。
(必要箇所への立入り)
第 23条 第21条により管理を行う者は、管理を行うために必要な範囲内において、他の者が管
      理する専有部分又は専用使用部分への立入りを請求することができる。
2. 前項により立入りを請求された者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
3. 前項の場合において、正当な理由なく立入りを拒否した者は、その結果生じた損害を賠償しなければならない。
4. 立入りをした者は、速やかに立入りをした箇所を原状に復さなければならない。
(損害保険)
第 24条  区分所有者は、共用部分等に関し、管理組合が火災保険その他の損害保険の契約を締
       結することを承認する。
2. 理事長は、前項の契約に基づく保険金額の請求及び受領について、区分所有者を代理する。
第2節 費用の負担
(管理費等)
第 25条  区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用(以
      下「管理費等」という。)を管理組合に納入しなければならない。
(1) 管理費
(2) 修繕積立金
2. 管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする。
(承継人に対する債権の行使)
第 26条 管理組合が管理費等について有する債権は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても行うことができる。
(管理費)
第 27条 管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
(1) 公租公課
(2) 共用設備の保守維持費及び運転費
(3) 備品費、通信費その他の事務費
(4) 共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
(5) 経常的な補修費
(6) 清掃費、消毒費及びごみ処理費
(7) 委託業務費
(8) 近隣用テレビ共視聴施設の維持管理に要する費用
(9) 専門的知識を有する者の活用に要する費用
(10) 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費
    用
(11) 管理組合の運営に要する費用
(12) その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用
(修繕積立金)
第 28条 管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修
      繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩
     すことができる。
(1) 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
(2) 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
(3) 敷地及び共用部分等の変更
(4) 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
(5) その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理
2. 前項にかかわらず、区分所有法第62条第1項の建替え決議(以下「建替え決議」という。)または建替えに関する区分所有者全員の合意の後であっても、マンションの建替えの円滑化等に関する法律(以下本項において「円滑化法」という。)第9条のマンション建替組合(以下「建替組合」という。)の設立の認可又は円滑化法第45条のマンション建替事業の認可までの間において、建物の建替えに係る計画又は設計等に必要がある場合には、その経費に充当するため、管理組合は、修繕積立金から管理組合の消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限度として、修繕積立金を取り崩すことができる。
3. 管理組合は、第1項各号の経費に充てるため借入れをしたときは、修繕積立金をもってその償還に充てることができる。
(使用料等)
第 29条  駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料(以下「使用料」という。)は、
      それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
(1)駐車施設使用料
(2)水道使用料

第6章管理組合
第1節 組合員
(組合員の資格)
第 30条 組合員の資格は、区分所有者となったときに取得し、区分所有者でなくなったときに喪
失する。
(届出義務)
第 31条 新たに組合員の資格を取得し又は喪失した者は、直ちにその旨を書面により管理組合に
届け出なければならない。

第2節 管理組合の業務
(業務)
第 32条 管理組合は、次の各号に掲げる業務を行う。
(1) 管理組合が管理する敷地及び共用部分等(以下本状及び第48条において「組合管理部分」という。)の保安、保全、保守、清掃、消毒およびごみ処理
(2) 組合管理部分の修繕
(3) 長期修繕計画の作成又は変更に関する業務
(4) 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
(5) 適正化法第103条に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図
    書の管理
(6) 修繕等の履歴情報の整理及び管理等
(7) 共用部分等に係る火災保険その他の損害保険に関する業務
(8) 区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当
であると認められる管理行為
(9) 敷地及び共用部分等の変更及び運営
(10) 管理費等および使用料等の運用および会計業務
(11) 官公署、町内会等との渉外業務
(12) 風紀、秩序及び安全の維持に関する業務
(13) 防災に関する業務
(14) 広報及び連絡業務
(15) その他組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために
            必要な業務 
(業務の委託等)
第 33条 管理組合は、前条に定める業務の全部又は一部を、マンション管理業者(適正化法
第2条第8号の「マンション管理業者」を言う。)等第三者に委託し、又は請け負わせて
執行することができる。
(専門的知識を有する者の活用)
第 34条 管理組合は、マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合
      の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めた
りすることができる。

第3節 役 員
(役員)
第 35条 管理組合に次の役員を置く。
(1) 理事長     1名
(2) 副理事長    1名
(3) 理事      2名
(4) 監事      1名
2.役員は、区分所有者の中から、立候補または他の方法により候補者を選出し、総会で選
  任する。
3.理事長、副理事長および監事は、役員の互選により選任する。
(役員の任期)
第 36条 役員の任期は、就任後から翌々年の定期総会終了日までとする。ただし、再任を妨げ
        ない。
2. 補欠の役員の任期は、前任者の残任期間とする。
3. 任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間、引き続きその職務を行う。
4. 役員が組合員でなくなった場合には、その役員はその地位を失う。

(役員の誠実義務等)
  第 37条 役員は、法令、本規約ならびに総会および理事会の決議に従い、組合員のため、誠実に
        その職務を遂行するものとする。
2. 役員は、総会の決議を得たときは、管理組合から役員としての活動に応ずる必要経費の支払と報酬を受けることができる。
(理事長)
第 38条 理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行
        する。
(1) 本規約、使用細則等または総会もしくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項
(2) 理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。
2. 理事長は、区分所有法に定める管理者とする。
3. 理事長は、定期総会において、組合員に対し、前会計年度における管理組合の業務の執行に関する報告をしなければならない。
4. 理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に、その職務の一部を委任することができる。
5. 理事長は、理事会の承認を受けて、管理費等および管理組合に納入すべき費用等の滞納者に対し、訴えを提起することができる。なお、その訴えについて弁護士に委任することができる。
6. 理事長は、理事会の承認を得て、専門的、継続的に検討すべき案件事項について委員会を設置することを決定し、委員会を構成する委員を選任または解任することができる。
(副理事長)
  第 39条 副理事長は、理事長を補佐し、理事長に事故があるときは、その職務を代理し、理事長
        が欠けたときは、その職務を行う。
(理事)
  第 40条 理事は、理事会を構成し、理事会の定めるところに従い、管理組合の業務を担当する。
(監事)
  第 41条 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなけ
ればならない。
2.監事は、管理組合の業務の執行および財産の状況について不正があると認めるときは、
  臨時総会を招集することができる。
3. 監事は、理事会に出席して意見を述べることができる。ただし、決議に参加できない。

第4節 総 会
(総会)
第 42条 管理組合の総会は、総組合員で組織する。
2. 総会は、定期総会および臨時総会とし、区分所有法に定める集会とする。
3. 理事長は、定期総会を、毎年1回新会計年度開始以後3ケ月以内に招集しなければならない。
4. 理事長は、必要と認める場合には、理事会の決議を経て、いつでも臨時総会を招集することができる。
5. 総会の議長は、理事長が務める。
(招集手続)
第 43条 総会を招集するには、少なくとも会議を開く日の1週間前(会議の目的が建替え決議で
      あるときは2か月前)までに、会議の日時、場所及び目的を示して、組合員に通知を発
      しなければならない。
2.前項の通知は、管理組合に対し組合員が届出をしたあて先に発するものとする。ただ
 し、その届出のない組合員に対しては、対象物件内の専有部分の所在地あてに発するも
 のとする。
3. 第1項の通知は、対象物件内に居住する組合員及び前項の届出のない組合員に対しては、その内容を所定の掲示場所に掲示することをもって、これに代えることができる。
4. 第1項の通知をする場合において、会議の目的が第47条第3項第1号、第2号もしくは第4号に掲げる事項の決議又は建替え決議であるときは、その議案の要領をも通知しなければならない。
5. 会議の目的が建替え決議であるときは、前項に定める議案の要領のほか、次の事項を通知しなければならない。
(1) 建替えを必要とする理由
(2) 建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持及び回復(建物が通常有すべき効用の確保を含む。)をするのに要する費用の額及びその内訳
(3) 建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容
(4) 建物につき修繕積立金として積み立てられている金額
6. 建替え決議を目的とする総会を招集する場合、少なくとも会議を開く日の1か月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について組合員に対し説明を行うための説明会を開催しなければならない。
7. 第45条第2項の場合には、第1項の通知を発した後遅滞なく、その通知の内容を、所定の掲示場所に掲示しなければならない。
8. 第1項(会議の目的が建替え決議であるときを除く。)にかかわらず、緊急を要する場合には、理事長は、理事会の承認を得て、5日間を下回らない範囲において、第1項の期間を短縮することができる。
(組合員の総会招集権)
   第 44条 組合員が組合員総数の5分の1以上及び第46条第1項に定める議決権総数の5分の
         1以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示して総会の招集を請求した場合
には、理事長は、2週間以内にその請求があった日から4週間以内の日(会議の目的
        が建替え決議であるときは、2か月と2週間以内の日)を会日とする臨時総会の招集
の通知を発しなければならない。
2. 理事長が前項の通知を発しない場合には、前項の請求をした組合員は、臨時総会を招集することができる。
(出席資格)
   第 45条 組合員のほか、理事会が必要と認めた者は、総会に出席することができる。
2.区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的につき利害関係を有する場合には、総会に出席して意見を述べることができる。この場合において、総会に出席して意見を述べようとする者は、あらかじめ理事長にその旨を通知しなければならない。
(議決権)
   第 46条 組合員は、議決時における区分所有者の登記名義人が議決権を有する。
    2.総会の議決権は、1住戸1議決権とする。                   
    3.住戸1戸が数人の共有に属する場合、その議決権行使については、これら共有者をあ
      わせて一の組合員とみなす。
4.前項により一の組合員とみなされる者は、議決権を行使する者1名を選任し、その者
   の氏名をあらかじめ総会開会までに理事長に届け出なければならない。
  5. 組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使することができる。
  6.組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代理人は、その
    組合員と同居する者もしくはその組合員の住戸を借り受けた者、または他の組合員若
    しくはその組合員と同居する者でなければならない。なお、組合員が法人である場合
においては、代理人は当該法人の役員、従業員または構成員でなければならない。
  7.代理人は、代理権を証する書面を理事長に提出しなければならない。
(総会の会議及び議事)
   第 47条 総会の会議は、前条第1項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しな
         ければならない。
2. 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
3. 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の4分の3以上及び議決権総数の4分の3以上で決する。
(1) 規約の制定、変更又は廃止(細則等を除く)
(2) 敷地及び共用部分等の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)
(3) 区分所有法第58条第1項、第59条第1項又は第60条第1項の訴えの提起
(4) 建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
(5) その他総会において本項の方法により決議することとした事項
4. 建替え決議は、第2項にかかわらず、組合員総数の5分の4以上及び議決権総数の5分の4以上で行う。
5. 前4項の場合において、書面または代理人によって議決権を行使する者は、出席組合員とみなす。
6. 第3項第1号において、規約の制定、変更または廃止が一部の組合員の権利に特別の
  影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。この場合において、その
  組合員は正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
 7.第3項第2号において、敷地及び共用部分等の変更が、専有部分又は専用使用部分の 
   使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分を所有する組合員またはその専
   用使用部分の専用使用を認められている組合員の承諾を得なければならない。この場
   合において、その組合員は正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
8.第3項第3号に掲げる事項の決議を行うには、あらかじめ当該組合員または占有者に
  対し、弁明する機会を与えなければならない。
9. 総会においては、第43条第1項によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議することができる。
(議決事項)
  第 48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
(1) 収支決算及び事業報告
(2) 収支予算及び事業計画
(3) 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
(4) 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
(6) 長期修繕計画の作成又は変更
(7) 第28条第1項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し
(8) 第28条第2項に定める建物の建替えに係る計画又は設計等の経費のための修繕積立金の取崩し
(9) 修繕積立金の保管及び運用方法
(10) 第21条第2項に定める管理の実施
(11) 区分所有法第57条第2項及び前条第3項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任
(12) 建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
(13) 区分所有法第62条第1項の場合の建替え
(14) 役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法
(15) 管理組合部分に関するに関する管理委託契約の締結
(16) その他管理組合の業務に関する重要事項
(議事録の作成、保管等)
第 49条 総会の議事については、議長は議事録を作成しなければならない。
    2.議事録には、議事の経過の要領およびその結果を記載し、議長および議長の指名する
     2名の総会に出席した組合員がこれに署名押印しなければならない。
3.理事長は、議事録を保管し、組合員または利害関係人の書面による請求があったときは、
      議事録の閲覧をさせなければならない。この場合においては、閲覧につき、相当の日時、
場所等を指定することができる。
    4.理事長は、所定の掲示場所に、議事録の保管場所を掲示しなければならない。
(書面による決議)
第 50条 本規約により総会において決議をすべき場合において、組合員全員の承諾があるときは、
      書面による決議をすることができる。
    2.規約により総会において決議すべきものとされた事項については、組合員全員の書面に
      よる合意があったときは、書面による決議があったものとみなす。
    3.規約により総会において決議すべきものとされた事項についての書面による決議は、
  総会の決議と同一の効力を有する。
    4.前条第3項および第4項の規定は、書面による決議に係る書面について準用する。
   5.総会に関する規定は、書面による決議について準用する。

第5節 理事会
(理事会)
  第 51条 理事会は、理事をもって構成する。
2.理事会の議長は、理事長が務める。
(招集)
  第 52条 理事会は、理事長が招集する。
2.理事が2分の1以上の理事の同意を得て理事会の招集を請求した場合には、理事長は
  速やかに理事会を招集しなければならない。
3.理事会の招集手続については、第43条(建替え決議を会議の目的とする場合の第1項
及び第4項から第7項までを除く。)の規定を準用する。ただし、理事会において別段の定めをすることができる。
(理事会の会議及び議事)
  第 53条 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
  理事の過半数で決する。
    2.理事に事故があるときは、代理人により出席することができる。
    3.議事録については、49条(第4項を除く。)の規定を準用する。
    4.理事長は、会議の都度議事録作成のため、理事の中から書記を指名することができる。
(議決事項)
  第 54条 理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。
(1) 収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案
(2) 本規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する案
(3) 長期修繕計画の作成又は変更に関する案
(4) その他の総会提出議案
(5) 第17条に定める承認又は不承認
(6) 第67条に定める勧告又は指示等
(7) 総会から付託された事項
(専門委員会の設置)
  第 55条 理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査
        または検討させることができる。
    2.専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。

第7章会計           

(会計年度)
  第 56条 管理組合の会計年度は、毎年1月1日から翌年12月31日までとする。
(管理組合の収入及び支出)
  第 57条 管理組合の会計における収入は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用
        料によるものとし、その支出は第27条から第28条に定めるところにより諸費用に充
        当する。
(収支予算の作成及び変更)
  第 58条 理事長は、毎会計年度の収支予算案を通常総会に提出し、その承認を得なければならな
        い。
2. 収支予算を変更しようとするときは、理事長は、その案を臨時総会に提出し、その承認を得なければならない。
3. 第1項に定める定期総会の承認を得るまでの間、理事長は、理事会の決議に基づき、暫定的に前年度予算と同額の範囲内で管理組合の業務を行うことができる。
(会計報告)
 第 59条 理事長は、毎会計年度の収支決算案を監事の会計監査を経て、通常総会に報告し、その承 
       認を得なければならない。
(管理費等の徴収)
 第 60条  組合員は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、管理組合が
第62条に定める預金口座に、当月分は前月の末日までに一括して支払うものとする。
この場合、振り込み手数料は各組合員の負担とする。
ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合には、別に定めるところによる。
 2.理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議により、管理組合
を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる。
3.第2項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用ならびに督促及び徴収の諸費用に相当す
る収納金は、第27条に定める費用に充当する。
4. 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。
(管理費等の過不足)
  第 61条 管理費等に不足を生じた場合には、管理組合は組合員に対して第25条第2項に定める
        管理費等の負担割合により、その都度必要な金額の負担を求めることができる。
(預金口座の開設)
第 62条 管理組合は、会計業務を遂行するため、預金口座を開設するものとする。    
(借入れ)
第 63条 管理組合は、第28条第1項に定める業務を行うため必要な範囲内において、借入れを
        することができる。
(帳票類の作成、保管)
  第 64条 理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳票類を作成して保管し、
        組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、これらを閲覧さ
        せなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定する
        ことができる。
(消滅時の財産の清算)
  第 65条 管理組合が消滅する場合、その残余財産については、第10条に定める各区分所有者の
        共用部分の共有持分割合に応じて各区分所有者に帰属するものとする。

第8章雑則
(義務違反者に対する措置)
  第 66条 区分所有者または占有者が建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区
        分所有者の共同の利益に反する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合に
        は、区分所有法第57条から第60条までの規定に基づき必要な措置をとることができ
        る。
(理事長の勧告及び指示等)
  第 67条 区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人(以
下「区分所有者等」という。)が、法令、規約又は使用細則等に違反したとき、又は対
象物件内における共同生活の秩序を乱す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議
を経てその区分所有者等に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を
行うことができる。
2. 区分所有者は、その同居人又はその所有する専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人が前項の行為を行った場合には、その是正等のため必要な措置を講じなければならない。
3. 区分所有者等が本規約等に違反したとき、または区分所有者等もしくは区分所有者等以外の第三者が敷地および共用部分等において不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を講ずることができる。
(1)行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、管理組合を代表
して、訴訟その他法的措置を追行すること
(2)敷地及び共用部分等について生じた損害賠償金または不当利得による返還金の請求
または受領に関し、区分所有者のために、訴訟において原告または被告となること、
その他法的措置をとること
4. 前項の訴えを提起する場合、理事長は、請求の相手方に対し、違約金としての弁護士費用および差止め等の諸費用を請求することができる。
5. 前項に基づき請求した弁護士費用および差止め等の諸費用に相当する収納金は、第27条に定める費用に充当する。
6. 理事長は、第3項の規定に基づき、区分所有者のために、原告または被告となったときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。この場合には第43条第2項および第3項の規定を準用する。
(合意管轄裁判所)
  第 68条 本規約に関する管理組合と組合員間の訴訟については、対象物件の所在地を管轄する地
方(簡易)裁判所をもって、第一審管轄裁判所とする。
2.第48条第11号に関する訴訟についても、前項と同様とする。
(自治体および近隣住民との協定の遵守)
  第 69条 区分所有者は、管理組合が自治体または近隣住民と締結した協定について、これを誠実
        に遵守しなければならない。
(規約外事項)
  第 70条 本規約等に定めのない事項については、区分所有法その他の法令の定めるところによる。
       2.本規約等または法令のいずれにも定めのない事項については、総会の決議により定める。
  (規約原本等)
  第 71条 本規約が管理組合総会の決議により適正に成立したものであることを証するため、理事
        長は「規約原本」である旨記載し、署名(記名)捺印した規約を1通作成し、これを規
       約原本とする。             
  2.規約原本は、理事長が保管し、区分所有者または利害関係人の書面による請求があった
    ときは、規約原本の閲覧をさせなければならない。この場合、閲覧につき、相当に日時、
    場所などを指定することができる。
    3. 理事長は、管理室にて、規約原本等を保管するものとする。

附 則
(規約の発効)
第 72条 本規約は、平成20年4月5日開催の管理組合総会において承認決議された。本規約が
      あったときから効力を発する。
    2.第35条 役員の数は、平成19年度総会後より効力を発する。  
     

別表第1 対象物件の表示
建物
朝日プラザアドバンス淡路

敷地 所在地
大阪市東淀川区淡路3丁目148番地5、248番地3

面積
479.64 ㎡

権利関係
所有権

建物 住居表示
大阪市東淀川区淡路3丁目14-15

構造等
鉄筋鉄骨コンクリート・鉄筋コンクリート造 地上10階

10階建共同住宅

延べ面積 2026.24 m2 建築面積 262.519 m2

専有部分
住戸戸数 54 戸 

延べ面積 1863.22 m2

付属施設
駐車場施設、自転車置場、ごみ集積所等建物に付属する施設


別表第2 共用部分の範囲
1. 玄関ホール、共用廊下、屋外階段、屋上、エレベーターホール、エレベーター室、電気室、エレベーター機械室、パイプスペースメーターボックス(給湯器ボイラー等の設備を除く。)、建物躯体(構造柱、構造壁、梁、スラブ等)基礎部分、バルコニー、車庫等専有部分に属さない「建物の部分」
2.エレベーター設備、電気設備、給排水衛生設備、ガス配管設備、避雷針設備、集合郵便受箱、
  配線配管(給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管に
ついては、配管継手及び立て管), 換気設備、消防設備、受信受像通信等設備、消火栓、加圧ポンプ、雑排水ポンプ、消火ポンプ等専有部分に属さない「建物の附属物」
3.管理室、及びそれらの附属物

2008年9月25日木曜日

朝日プラザアドバンス淡路管理組合:緊急:役員理事:理事会

朝日プラザアドバンス淡路管理組合

 1.規 約  10/2 記載 
 2.細則
 3.理事
    理 事 長  豊田 浩 
            
    副理事長  上村 和功 (総務・広報)
    理  事   大樹 勝見 (総務・会計)
   
    理   事  神尾 敬子

    監    査   青木 洋一
      

     委託管理会社

      テックビルサービス株  担当 板井
      電話 06-6563-2137 fax 06-6563-2141
      メールアドレス tbs-cs@toyo-tec.co.jp

 
4.理事会報告
   
    
9月5日   10/10
 5.入・退去の心得


緊急 
 不審者の侵入
 
送信者 マンション淡路



 浮浪者が寝た形跡あり。 


送信者 マンション淡路


 
 紙を燃やしている形跡
 警察に連絡
 1.防犯カメラの設置
 2.防犯灯の設置
 3.居住者に注意を促す。






2008年9月17日水曜日

淡路 マンションの外観

朝日プラザアドバンス淡路管理組合理事会 報告

 現在のマンションの様子をご覧下さい

 見た目は 悪くないです。
  雨漏り、外壁の薄利等の報告はありません。

 資産価値を上げる必要があります。
 建築後???年 手を加えていませんので
 このようの状況です。ご覧下さい。
 チョット問題があります。

 屋上の防水は まだ 大丈夫のようですが。
 
送信者 マンション淡路


 このように、鉄部のサビが出ております。 
  このままにしておくと 全て取り替えと言うことになります。
 この状態は、この2、3年の話ではありません。 
もっと以前からあった現象です。
 
送信者 マンション淡路


送信者 マンション淡路


 外見的には、問題ないようですが 一部には亀裂が入っていますし、
ある部屋では、ベランダの上から剥離して落ちたという報告が入っています。
 下の写真です。
送信者 マンション淡路


 
玄関の扉は一度も塗り替えていません。 
 
送信者 マンション淡路


 年数が経っています、長期計画もありませんでした。
 現在、及び将来のニーズに合ったマンションを提供すること
  たとえば、玄関のオートロックなど
   居住者が安心して、快適な環境を作ることが、
 所有者が行う必要があります。  環境を整えば
 人気が出て 家賃アップにつながります。
我々の資産を有効に活用することになります。
 
 今理事会では、インターねとを使った コミュニケーション作り
コミユニチィーを作る事を目標に、このサイトを立ち上げました。
 皆様に現状を認識して頂くとともに判断材料を影響していきます。

2008年9月12日金曜日

2008年9月6日土曜日

朝日プラザアドバンス淡路管理組合理事会

朝日プラザアドバンス淡路管理組合理事会 9/5(金)

1.収支報告
2.滞納金について
  ① 長期滞納者に対する対応   総会の決議事項
     今理事会の対応 
     督促状の発送など入金の依頼を行い、未納のないように努める。       
  ② 水道料金超過払いに対する 支払い
     ☆ テックビルサービスが理事会後送金します。

3.収納方法 管理費・水道料
   ☆.自動振替の方向を強く申し入れいている。総会の決定事項
 
  方法 一般的に管理組合が指定する銀行に口座を作る。
     現在、電気ガスなどの用に中間にファイナンシャル会社を入れ、
     現在各人が使用しているそれぞれの銀行から自動引き落としなる。
     管理費の流れ  所有者(A)、管理組合(B)、
     委託先のビル管理会社=テックビル(D)
     ファイナンシャル会社=未定(E)
     Aの口座 → E → B → D 
     使用中の銀行口座が使用できる、ただし、
    管理組合は引き落とし手数料をEに支払わねばならない。
     約200円×63件=12600円 年間151200円
    この方法を採りたいと考えています。

4.長期修繕計画
  
   今理事会では
   ☆ 総会後早急に計画書の提出を要請
     当マンションは、現在のところ大きな修理は行っていない。
     現状
     当初から ベランダ、ドアの塗装は一度も行われていない。
     屋上防水は大丈夫のようだ、赤さびがたれているところが何カ所かある。
     塗装面が手でこすると多くの白い粉が着くなど 早急な対応が求められている。
     その他 その他 改善を行う場所など検討にはいる。
     改善
     自動ロック方式を取り入れるなど
     もっと、きれいにしたら 家賃は上げられる等

   当面、居住者からのアンケートなどとる。ことからはじまる。
     
   今の状態では 全面改修はいくらかかるのか? 不可能か? 
   修繕積立金の見直しも必要と考えられた。  

5.その他  
  ①.当マンションの情報開示について考える
     ホームページの開設
    
   居住者が少ない当マンションは遠くにおられる、所有者に素早い情報と現状を文明の力「インターネット」を使い、皆様にご理解とご協力を得るため 文書も必要だが、保損箇所なリアルな写真提示などで
必要であり、遠方でも瞬時に現在の状況が分かるサイトが必要と思う。
  
  ☆ 理事会としても 年寄りには紙が必要であることで、現在のシステムはそのままで、理解を深めるためのサイトとして承認された。

  ②.光インターネット接続  
  ☆ 2回目の理事会で承認しました。 ですが、加入者は4名と当初の予想を大きく下回ったそうです。
    NTTでは 案内を 再度10月に行う予定とのこと     

  以上   理事 より報告します。

  連絡先 管理人は一度コメントを入れて下さい。
      後日、メールアドレスをお送りします。
      又はテックビルサービス 06-6563-2137 板井までご連絡下さい。
  
  


     
     
    

        

 
       

  
 

2008年8月22日金曜日

同窓会 40年ぶり

 「やまびこ」同窓会

 こんな会でした。

 1.参加者 132名
 2.幹事  約20名
 3.クラスの写真を撮る
 4.サケは無し、 幹事は何もしなし、接待する従業員も3名程
 5.各自の紹介無し、青森・東京から多くの者ががけつけているのに
 6.2次会はなし、
 7.参加者の住所録なし
 8.翌日の予定無し